O que são Fundos de Investimento Imobiliário

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são instrumentos financeiros para se investir em imóveis. Como nos outros tipos de fundos, as pessoas adquirem cotas e delegam a um gestor profissional a montagem de um portfólio. No entanto, neste caso o portfólio é formado por imóveis (fundos de tijolo) ou por títulos de dívida ligados ao setor imobiliário, como CRIs e LCIs (fundos de papel).

O investimento em FIIs é uma forma de obter exposição ao mercado imobiliário sem precisar comprar imóveis físicos. Isso significa que você pode investir com muito menos dinheiro do que seria necessário caso decidisse comprar um apartamento, por exemplo. Sem contar que tem muito mais liquidez, já que é mais fácil vender as cotas de um FII do que um imóvel.

Além disso, você tem a possibilidade de diversificar os seus investimentos no setor, já que não precisa concentrar todo o seu dinheiro em um único empreendimento. Também não precisa lidar com dores de cabeça como escolha de inquilinos, cobrança de aluguéis, reformas etc.

Como comprar

Apesar de o conceito administrativo ser um pouco semelhante ao dos fundos de investimento, os FIIs têm uma dinâmica diferente, mais parecida com a de uma ação. Suas cotas são negociadas em bolsa e os preços sofrem variações diárias, de acordo com o interesse na negociação.

Renda Passiva

Outro argumento a favor do investimento em FIIs é a possibilidade de gerar uma renda extra. 95% do valor recebido no semestre por meio dos aluguéis dos imóveis ou dos rendimentos dos títulos deve ser repassado aos cotistas. Esse repasse geralmente é mensal e proporcional ao número de cotas do investidor.

Os rendimentos são isentos da cobrança de imposto de renda. No entanto, caso haja valorização no valor da cota, quando esta for vendida haverá incidência de 20% de IR sobre o lucro obtido.

Como avaliar um Fundo de Investimento Imobiliário

Há muitas coisas a se considerar para avaliar o investimento em um fundo imobiliário. Mas um bom ponto de partida é verificar se ao longo do tempo a performance é superior à do Ifix. Trata-se do índice de Fundos de Investimento Imobiliário, algo semelhante ao que o Ibovespa representa para as ações.

Outro ponto a se considerar é se há desconto no valor de mercado em relação ao valor patrimonial. Ou seja, se a soma de todas cotas dá um valor menor que a soma dos ativos que o fundo possui. Se a intenção principal do investimento for obter uma renda extra, é importante avaliar se o yield (percentual de rendimentos em relação ao valor da cota) é superior ao rendimento do CDI e se a taxa de vacância é baixa.

No entanto, é importante ter em mente que a precificação das cotas segue uma lógica parecida com a das ações, então pode haver movimentos inesperados nessas variáveis. Também pode valer a pena investir em um fundo que apresente os indicadores acima ruins, mas com perspectiva de melhora, o que poderia valorizar as cotas e gerar ganho de capital. Nesse caso seria uma aplicação com um perfil de risco mais arrojado.

Onde encontrar informações sobre Fundos de Investimento Imobiliário

O site da B3, empresa responsável pela negociação de ações e dos fundos imobiliários no Brasil, traz informações sobre todos os FIIs listados. Nela, é possível consultar informações gerais sobre os fundos, as instituições responsáveis, relatórios financeiros e outros documentos. Também é possível consultar a quantidade de cotas emitidas, os históricos de cotações dos ativos, os proventos pagos etc.

Riscos

Os principais riscos ao se investir em FIIs são: vacância dos imóveis que fazem parte do fundo, inadimplência dos inquilinos, má administração e desvalorização dos preços das cotas. Além disso, podem sofrer devido a questões políticas e econômicas, como regulação, taxa de juros, variação cambial etc.

Também é importante considerar o risco de liquidez, uma vez que nem sempre haverá compradores interessados em comprar fundos imobiliários. Isso é válido especialmente em momentos de crise, que são justamente os em que as pessoas mais precisam ter dinheiro disponível.

Portanto, antes de decidir alocar uma quantidade significativa do seu capital em um Fundo de Investimento Imobiliário, avalie se faz sentido para você, se está disposto a aceitar o risco e quanto representará do que você tem investido.

De qualquer maneira, começar investindo um pouco de cada vez é bom para que você vá conhecendo melhor cada alternativa e possa entender como funciona e o que faz sentido para você.